Depuis le 1er Janvier 2009,
un nouveau dispositif, très avantageux, a été mis en place,
la loi scellier.
Ellle permet de défiscaliser jusqu'à 37% du montant de l'investissement dans un bien immobilier neuf sous certaines conditions.
Elle s'adresse à tous les contribuables qui s'engagent à louer leur bien pendant une période minimum de 9 ans.
Contrairement au dispositif DE ROBIEN, il s'agit d'une réduction d'impôt et non d'une déduction sur le revenu imposable.
Comment est calculée la réduction d'impôt?
Pendant les 9 premières années d"acquisition, la réduction d'impôt est égale à 25% du montant du bien immobilier pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012, date de la fin du dispositif.
Aprés 9 ans, et seulement dans le cadre du dispositil SCELLIER dit social, la réduction d'impôt est de 2% par an pour encore 6 années, à raison de 2 tranches de 3 ans.soit une
REDUCTION POSSIBLE DE 37% sur 15 ans!
Quelles sont les conditions ?
La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
Les immeubles concernés doivent présenter des caractéristiques thermiques et de performance énergétique conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.
Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret et les ressources des locataires sont plafonnées (pour l'option SCELLIER social)
Un seul investissement dans le cadre de la loi SCELLIER par an autorisé et le plafond d’investissement retenu ouvrant droit à la réduction d'impôt est de 300 000 €.
SIMULATION
Investissement de 200 000 €
A - la réduction est de 50 000 € sur 9 ans
soit 5 555.55 €/an
B - la réduction est de 74 000 € sur 15 ans (Scellier Social)
soit 5 555.55 € les 9 premières années et 4 000 € les 6 suivantes
Nous sommes à votre disposition pour la réalisation d'une étude personnalisée
ATTENTION!
Plafonnement de certains avantages fiscaux à compter de l'imposition des revenus de 2009 à 25 000 Euos + 10% du revenu net imposable.
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DEFISCALISATION EN OUTRE MER: LA LOI GIRARDIN
Ce dispositif consiste à acheter en outremer (dans les DOM ou dans les TOM) un bien immobilier neuf, ou de réhabiliter un bien immobilier ancien de plus de 40 ans.
Il faut s’engager à habiter le bien pendant 5 ans au titre de son habitation principale, ou s’engager à le louer non meublé pendant 5 ans (ou 6 ans suivant les cas), pour l’habitation principale d’un locataire. L’investissement ouvre alors droit à une réduction d’impôt.
Ce dispositif est limité aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2017.
Attention, à compter des revenus 2009, ce dispositif Girardin fait l'objet d'un plafonnement de la réduction d’impôt spécifique. La réduction est plafonné à la somme la plus élevée entre :
40.000 €
et 15% des revenus bruts.
Cette réduction devant être contenue dans le plafonnement général des niches fiscales (plafond de 25.000 € plus 10% des revenus imposables du foyer fiscal).
L’investissement ouvre droit à une réduction d’impôt (ne pas confondre avec le crédit d’impôt) qui est donc indépendant de la tranche marginale d’imposition de l'investisseur.
Cette réduction est égale à :
25 % des sommes effectivement payées dans le cas du propriétaire occupant et dans le cas des travaux de réhabilitation.
, de la souscription de parts de société privée ou de société civile.
50% dans le cas de la souscription en numéraire au capital de société de développement régional des départements ou collectivités.
La base de calcul de la réduction est plafonnée à 2.058 € HT le m² habitable pour les baux conclus en 2008 (base revue annuellement). A noter que les varangues (sortes de terrasses couvertes) sont considérées comme des surfaces habitables dans un plafond de 14 m².
La réduction d’impôt peut aussi être augmentée d’une réduction supplémentaire de 10% pour les biens situés dans une zone urbaine sensible.
Exemple d'investissement locatif :
Acquisition d’un appartement locatif de 97 m² dont 20 m² de varangue. Acte signé en 2008, déclaration d’achèvement de travaux fin décembre 2008, livraison avril 2009.
Prix : 347.000 €. La surface prise en compte est de 91 m² (plafonnement de la varangue à 14 m²).
Base prise en compte pour la réduction d’impôt : 91 x 2.058 x 1,085 = 203.196 € (TVA à 8,5%).
Par conséquent, en loi Girardin la réduction d’impôt sera de 203.196 x 40% = 81.278 €, soit 16.256 € par an de 2009 à 2013.
En Girardin intermédiaire la réduction d’impôt sera de 203.196 x 50% = 101.598 €, soit 20.320 € par an de 2009 à 2013.
Au niveau fiscal, l’intérêt est indéniable.
Mais comme pour toutes les opérations visant une défiscalisation, il faut faire attention au prix d'acquisition, et une étude préalable est indispensable !
LA LOCATION MEUBLEE
Le régime de la location meublée a été aménagé à compter de l’impôt sur le revenu dû au titre de l'année 2009.
Le statut de loueur professionnel est maintenant réservé aux personnes inscrites au registre des commerces et des sociétés, qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % de leurs revenus professionnels.
Ces nouvelles conditions cumulatives vont restreindre significativement le champ d’application du statut de loueur en meublé professionnel. Ces conditions sont appréciées au niveau du foyer fiscal.
Le régime d’exonération des plus-values des petites entreprises prestataires de services est désormais applicable aux plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé professionnels. Ils bénéficient alors d’une exonération totale tant que le montant annuel des recettes générées par cette activité reste inférieur à 90 000 euros., et d'une exonération partielle si le montant n'excède pas 126 000 euros.
Le régime loueur en meublé non professionnel se rapproche, concernant les règles d’imputation des déficits, de celle des personnes imposées dans la catégorie des revenus foncier.
Ce déficit, provenant de la location meublée non professionnelle, sera imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros.
Cette limite, appréciée au niveau du foyer fiscal, sera propre aux revenus de la location meublée et distincte de la limite d’imputation, du même montant, applicable aux revenus fonciers que percevrait par ailleurs le contribuable.
De plus, les déficits qui n’auront pas pu être imputés sur le revenu global, seront imputables sur les revenus tirés de la location meublée non professionnelle des dix années suivantes.
Le MICRO BIC
S’agissant du régime micro, il serait proposé d’appliquer aux loueurs en meublé, pour le bénéfice du régime micro-BIC, les limites retenues pour les entreprises prestataires de services. L'abattement au titre de l'imposition de 2009 est de 50% des recettes.
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DEFISCALISATION EN LOI DEMESSINE
La Loi Demessine s’adresse à tous les contribuables qui souhaitent investir en bord de mer ou en montagne, et ce, dans des conditions fiscalement très intéressantes.
Principes et conditions d'application
- Le logement doit être neuf et n'avoir jamais été habité.
- Le bien doit être situé dans une résidence de tourisme et être loué meublé.
- Le propriétaire s'engage à louer son bien pendant une durée minimum de 9 ans.
Les avantages de la loi demessine
Vous bénéficiez d'une importante réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 25% du montant de votre investissement, sur la base de 100 000 € pour un couple marié et de 50 000 € pour un célibataire.
Cette réduction d'impôts par la Loi Demessine s'étale sur 6 ans maximum.
Vous pouvez déduire 100% des intérêts d'emprunt de votre investissement Demessine.
Vous pouvez déduire 100% des frais et charges
Vous récupérez la TVA (19,6%) sur votre acquisition.
Pas de problème de loyer impayé : vous avez la garantie de percevoir un loyer pendant une période minimum de 9 ans en confiant la gestion de votre bien à un professionnel du tourisme.
Vous pouvez profiter chaque année de semaines d'occupation dans votre logement à titre personnel.
Exemple :
Mr. et Mme André sont mariés et payent 5 000 € d'impôts.
Ils investissent dans un appartement éligible en loi Demessine.
Montant : 120 000 €.
La loi Demessine va donc leur permettre de réduire de leurs impôts 25% de la valeur de ce bien (base plafonnée à 100 000 €).
Ils répartissent ce gain sur 6 ans, ce qui fait 4 167 € de réduction par an.
Ils vont donc payer une grande partie de leur bien avec l'argent de leurs impôts !
LA LOI MALRAUX
Présentation
Le dispositif Malraux, qui vise à la conservation du patrimoine architectural et historique en facilitant la restauration immobilière, a été instauré par la loi du 4 août 1962 dite loi Malraux.
Ce dispositif s’adresse aux propriétaires d'immeubles anciens situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux de restauration et souhaitent louer leur bien.
Ancien dispositif
Jusqu’en 2009, la loi Malraux permettait, sous certaines conditions, aux propriétaires d'immeubles anciens affectés à l'habitation de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant de travaux de restauration.
L’ensemble des dépenses nécessaires à la restauration était déductible du revenu imposable, sans plafonnement.
Pour bénéficier de cette défiscalisation, le bien devait être situé dans une zone protégée (secteur sauvegardé ou ZPPAUP, zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) et devait être loué non meublé pendant 6 ans.
Les travaux entrepris devaient aboutir à une restauration complète de l'immeuble bâti (intérieur et extérieur).
Nouveau dispositif
La loi de finances 2009 a considérablement modifié le dispositif de défiscalisation "loi Malraux".
Désormais, la réhabilitation d’immeubles situés en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP donne droit à une réduction d’impôt sur certaines dépenses fixées par le projet de loi, pendant les 3 ans suivant le début des travaux et dans la limite de 100.000€ par an.
La réduction est :
• de 30% pour les opérations en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
• de 40% pour les opérations en secteur sauvegardé.
A noter : cette réduction s’applique aux dépenses des immeubles pour lesquels une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.
Dépenses concernées
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt du nouveau dispositif loi Malraux sont :
• les charges foncières de droit commun hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (dépenses de réparation et d’entretien ; primes d’assurance ; dépenses d’amélioration des locaux d’habitation ou des locaux professionnels et commerciaux…)
• les frais de gestion
• les provisions versées par le propriétaire pour contribution aux dépenses de travaux de la copropriété
• les frais d’adhésion à une Association foncière urbaine de restauration
• les travaux imposés par l’Autorité publique.
A noter : les charges prises en compte au titre de cette réduction d’impôt ne peuvent pas l’être au titre des revenus fonciers.
Conditions à remplir
Pour bénéficier de la réduction loi Malraux, le propriétaire doit s’engager à louer le bien durant 9 ans (et non plus 6 ans). Si l’immeuble appartient à une société, l’associé doit prendre l’engagement de conserver ses parts durant 9 ans. La location doit prendre effet au plus tard dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
Le bien ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du contribuable, un ascendant ou un descendant ou, si le bien est détenu par une société, à un associé, un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant d’un associé.
Cette réduction ne peut être cumulée avec les réductions d’impôt au titre :
- des investissements locatifs dans le secteur du tourisme
- des investissements réalisés dans une résidence hôtelière à vocation sociale
- des investissements réalisés outre-mer par une personne physique.
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LOI MONUMENTS HISTORIQUES : l'Etat finance les rénovations !
Pour les amateurs de vieilles pierres, l'Etat propose la rénovation quasi gratuite de leur bien par l'intermédiaire de la loi Monuments historiques. Une gymnastique comptable complexe mais qui vaut le détour !
Pour les contribuables fortement imposés, l'une des solutions les plus intéressantes en matière de défiscalisation est d'acheter un bien dans un immeuble classé Monuments Historiques et d'y réaliser tous les travaux de rénovation sur le compte de l'Etat !
Le principe
La défiscalisation loi Monuments historiques permet de déduire de son revenu global les déficits fonciers générés par la réalisation de travaux de rénovation. A l'issue de la rénovation, le patrimoine a pris de la valeur tout en faisant réaliser de vraies économies d'impôt !
Dans le détail
L'investisseur doit pour en bénéficier acheter ou être propriétaire d'un bien classé Monuments historiques ou inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Tous les travaux réalisés s'inscrivent en déficit sur le revenu global sans plafond ni limitation.
Deux cas de figure :
Le bien est non productif de revenus (le propriétaire l'habite) : Les charges foncières liées à la réalisation de travaux de rénovation sont déductibles du revenu global.
Le bien génère des recettes (si le propriétaire ouvre à la visite ou loue une partie de son bien) : les charges foncières des parties privées sont imputables en totalité sur le revenu global. Les autres charges (liées à la visite et aux locations) rentrent dans le calcul du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu global.
A cette mesure de défiscalisation s'ajoute une exonération totale des droits de succession même si l'héritier n'appartient pas à la famille du propriétaire.
En résumé : Plus les travaux de rénovation sur un bien classé Monuments Historiques sont conséquents et plus le déficit foncier grimpe et mathématiquement plus le revenu global du propriétaire descend.
Nouveauté loi fisacle 2009: le propiétaire doit s'engager sur une durée minimum de 15 ans de conservation du bien pour bénéficer du régime fiscal attractif.
SOUSCRIPTION DE SCPI
Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier qui font appel public à l'épargne en vue d'acquérir et d'exploiter un patrimoine immobilier qu'elles ont pour vocation de louer à des tiers.
Le capital des SCPI est divisé en parts ouvrant droit à une fraction des loyers diminués de frais.
Les SCPI ne sont pas cotées en Bourse car ce ne sont pas des valeurs mobilières, mais elles sont cependant placées sous l'autorité de la COB, ce qui est une sécurité.
L'investissement en SCPI est un investissement indirect, il prend principalement la forme de "pierre-papier", et présente plusieurs avantages pour le particulier par rapport au pur investissement pierre.
- la limitation de l'apport,
- l'absence de problème de gestion,
- la possibilité de diversifier ses placements (habitation, commercial),
- une liquidité supérieure,
- la possibilité d'investir dans une catégorie de locaux notamment locaux commerciaux et bureaux, dans laquelle il n'aurait pu investir avec ses seuls revenus.
Fiscalité
Les SCPI ne sont pas elles-mêmes imposables, chaque associé est considéré comme directement propriétaire du patrimoine immobilier correspondant à ses parts.
L'imposition des revenus pour l'associé se calcule selon l'imposition des revenus fonciers sur la part qu'il lui revient des loyers encaissés. Les revenus distribués peuvent être inférieurs aux recettes nettes, si la gérance met en réserve une partie. Les associés bénéficient de la déduction forfaitaire de 10 %.
Les SCPI peuvent être amenées à placer à court terme quelques liquidités, les recettes provenant de ces placements sont imposées selon les règles propres à leur catégorie.
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