Les programmes immobiliers sont souvent présentés par les
promoteurs immobiliers avec des arguments liés à la
défiscalisation immobilière. Si la réduction de l’impôt sur le revenu est une considération importante, il est important de resituer votre objectif principal : Réduction d’une imposition trop importante ? Constitution d’un complément de retraite ? Constitution d’un patrimoine ? Faisons le point sur les dispositifs de défiscalisation selon la nature de votre investissement.
1 – Immobilier locatif neuf : Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel concerne les investissements dans l’immobilier locatif neuf, et notamment dans les p
rogrammes immobiliers neufs. Selon l’
actualité Marignan, il a été prorogé jusqu’en 2021 par la Loi de Finances 2019. Petit rappel des avantages fiscaux du dispositif : réduction de votre impôt sur le revenu annuel (en % du prix du bien) en échange d’un engagement de mise en location (12% du prix du bien pour 6 ans, 18% pour 9 ans, 21% pour 12 ans) ; prix d’achat pris en compte mais plafonné à 300 000 € globaux soit 5 500 € par mètre carré.
Les conditions à remplir :
- Engagement de mise en location (6 ans, 9 ou 12),
- Plafond de ressources du locataire,
- Plafond de loyers,
- Bien loué à titre de résidence principale,
- Bien loué nu,
2 – Immobilier locatif ancien / historique : le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux concerne les investissements dans des biens anciens destinés à être réhabilités et mis en location, et notamment ceux situés dans des secteurs historiques et des quartiers délaissés/dégradés. Par ses avantages fiscaux, il s’adresse aux contribuables fortement imposés : réduction d’impôt de 22% des coûts de réhabilitation dans les ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager), allant jusqu’à 30% dans les secteurs dits « sauvegardés ». Ces dépenses de réhabilitation sont néanmoins plafonnées annuellement à 100 000 € et la réduction correspondante, contrairement au Pinel, n’est pas limitée par le principe des niches fiscales (10 000 € annuels).
La condition est toujours conditionnée par un engagement locatif de 9 ans.
3 – Location meublée : La location meublée non professionnelle (LMNP)
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal dans lequel des particuliers mettent leur bien en location sans que les revenus locatifs soient considérés comme principale ressource financière du foyer fiscal. En cela elle diffère de la Location Meublée Professionnelle (LMP). Les biens éligibles sont à ce titre très divers : résidences d’étudiants, établissements d’hébergement de personnes âgées (EHPAD), résidences secondaires, …
La réduction d’impôt possible via le statut LMNP se fait sur l’un des 2 régimes fiscaux suivants :
- Régime des Micro-BIC : fonctionnant par un abattement de 50 à 71% sur les revenus locatifs,
- Régime réel : fonctionnant par amortissement de la quasi-intégralité des dépenses liées au bien (copropriété, acquisition, honoraires d’intermédiaires, frais financiers, …),
L’immobilier neuf est également concerné par les
avantages fiscaux liés à la location meublée (location nue = Pinel) à travers le dispositif Censi-Bouvard. Un engagement locatif de 9 ans vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 11% de votre investissement.
